一、物权变动的含义与型态
(一)物权变动的含义
物权变动是指物权的发生(取得、设定)、变更或消灭。
(二)物权变动的型态
物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本型态。
物权的取得又分原始取得与继受取得。物权的原始取得是指物权取得非自他人之手继受而来。典型的原始取得如基于对无主物的先占而取得所有权，依自己所有权而取得原物孳息，通过建造取得房屋所有权，等等。继受取得又称传来取得，是指权利自前手继受而来。继受取得的典型是通过法律行为让与权利，但亦可基于法律行为之外的方式发生，如继承。物权的继受取得可能是移转型，如所有权人将其所有权让与他人，亦可能是创设型，如所有权人为他人设立限制物权。判断物权取得属于原始取得抑或继受取得，关键在于所取得的权利是否源自权利前手。
物权的变更包括主体、客体及内容三方面的变更，其中，物权主体变更实际上是物权转让。
物权的消灭可分绝对消灭与相对消灭两类。绝对消灭是指物权本身不复存在，例如，客体消灭将导致物权绝对消灭；相对消灭表达的则是物权转让的含义——相对于物权出让方而言，物权消灭了。
二、物权变动的原因
物权变动的原因可分为两大类，一是基于法律行为的物权变动，二是非基于法律行为的物权变动。
法律行为旨在根据行为人意志发生法律效果。若法律效果指向债法领域，设定债法上的权利义务，则称债权行为，如买卖合同、租赁合同；若法律效果指向物权法领域，直接变动物权，则称物权行为。物权行为是直接发生物权让与、变更或废止效力之法律行为。
非基于法律行为的物权变动主要包括三类：
(1)基于事实行为。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”
(3)基于公法行为。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”其中，“人民法院、仲裁委员会的法律文书”包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书。需要注意的是，本条所称法律文书必须具有直接改变原有物权关系、因而不必由当事人履行的形成效力，不包括判令一方当事人向另一方当事人作出履行的给付判决。因为，如果判决内容是一方当事人向另一方履行，那么,让物权发生变动的，是当事人的履行行为而非判决本身。
非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。即使尚未完成动产交付或不动产登记，也不妨碍物权之取得，并且，取得物权之人要求得到物权保护的，应予支持。只不
过，依《物权法》第三十一条规定，取得不动产物权之人再处分物权时，“依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。
三、物权行为
(一)物权行为的含义
财产法上的法律行为有债权行为与物权行为之别。债权行为的效力在当事人之间确立债权债务关系，债务人为此负有法律上的义务。例如，甲乙双方就某套房屋订立买卖合同，买卖合同生效后，出卖人甲负有向买受人乙转让房屋所有权的义务(《合同法》第一百三十五条),乙则向甲负有支付相应价金的义务(《合同法》第一百五十九条)。买卖合同只是债权行为，并不足以导致房屋所有权转让。房屋所有权的转让依赖于出卖人向买受人为了履行买卖合同而转让所有权的行为，该行为在消灭合同之债的意义上称合同的履行行为，在转让物权的意义上则称物权行为。
(二)物权行为的特点
物权行为的特点可在与债权行为的比较中看出，二者主要有以下区别：
1.法律效果
债权行为不会直接引起积极财产(物权)的减少，却会使得消极财产(义务)增加。物权行为则直接导致行为人积极财产的减少。例如，买卖合同生效后，出卖人负有向买受人转让所有权的义务，但义务得到履行之前，所出卖的标的物所有权仍属出卖人所有，待出卖人实际向买受人实施物权行为、转让所有权后，出卖人才失去所有权，买受人亦于此时取得所有权。
2.处分权
物权行为使得物权发生变动，故出让人需要对标的物具有处分权。无处分权而转让他人物权(如所有权),称无权处分。无权处分行为处于效力待定状态，在得到真权利人追认或处分人取得处分权后变得有效，否则，该无权处分行为将归于无效。
债权行为则因其只是负担行为而不转让物权，故无处分权之要求。由此决定，出卖他人之物的买卖合同亦可有效。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法
律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权
或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
3.兼容性
物权只能被转让一次，出让人在实施转让物权的物权行为后，即失去所转让的物权，故对于同一物不能实施两次处分行为。但债权行为因其仅负担义务，而不涉及物权变动，故可反复作出，在同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效。需要注意的是，出卖人将同一标的物出卖于数个买受人后，只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条明文规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”
四、物权变动的公示方式
依物权公示原则，基于法律行为的物权变动需要公示。公示乃是物权发生变动的法律标志。公示方式依动产或不动产物权变动而有不同。
(一)动产物权变动的公示方式——交付
《物权法》第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”交付有现实交付与交付替代两种形态。
1.现实交付
所谓现实交付，指的是将物直接交由对方占有。现实交付是最为典型的交付形态。
2.交付替代
当现实交付不可能或没必要时，可以其他方式替代交付。交付替代方式包括：
(1)简易交付。《物权法》第二十五条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”例如，承租人甲想要购买租用的相机，遂与出租人乙订立买卖合同，由于甲已占有该相机，为了节约交易成本，乙向甲转让相机所有权时，自不必先令甲返还，然后再向甲交付。
(2)指示交付。是指指示占有标的物之人将物交付于受让人。《物权法》第二十六条规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过
转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”例如，甲租用乙的相机，丙看见该相机后爱不释手，遂与乙订立买卖合同。正常情况下，乙向丙转让相机所有权的过程是：甲将相机归还于乙，乙再将相机交付于丙，同样是为了节约交易成本，这一繁复过程可简化为：乙指示甲直接将相机交付于丙。
(3)占有改定。所谓改定，改定的是占有人身份。《物权法》第二十七条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让自己再用一个月，甲同意。表面看起来乙尚未向甲交付相机，但实际上已通过占有改定的方式交付，因为甲同意乙继续占有相机后，甲的占有人身份便由自主占有人改定为他主占有人，乙则通过间接占有的方式取得相机的自主占有。
(二)不动产物权变动的公示方式——登记
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“法律另有规定”,是指登记不是生效条件而是对抗要件的情形，例如《物权法》第一百二十九条的土地承包
经营权、第一百五十八条的地役权等。
根据2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》规定，自本条例施行后，我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。需要登记的不动产物权包括：(1)集体土地所有权；(2)房屋等建筑物、构筑物所有权；(3)森林、林木所有权；(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(5)建设用地使用权；
(6)宅基地使用权；(7)海域使用权；(8)地役权；(9)抵押权；(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。值得注意的是，上述不动产物权均在登记之列，只不过登记效力各有不同，有的非经登记不得生效，有的非经登记不得对抗善意第三人。
根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，登记类型主要包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记与查封登记。
首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。
变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需登记。在下列情形下，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：(1)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；(2)不动产的坐落、界址、用途、面积等状
况变更的；(3)不动产权利期限、来源等状况发生变化的；(4)同一权利人分割或者合
并不动产的；(5)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化
的；(6)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
(7)地役权的利用目的、方法等发生变化的；(8)共有性质发生变更的；(9)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。在下列情形下，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：(1)买卖、互换、赠与不动产的；(2)以不动产作价出资(入股)的；(3)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利
发生转移的；(4)不动产分割、合并导致权利发生转移的；(5)继承、受遗赠导致权利
发生转移的；(6)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；(7)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；(8)因主债权转移引起不动产
抵押权转移的；(9)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；(10)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
不动产权利消灭时，需要办理注销登记。属于注销登记的情形包括：
(1)不动产灭失的；
(2)权利人放弃不动产权利的；
(二)不动产物权变动的公示方式——登记
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“法律另有规定”,是指登记不是生效条件而是对抗要件的情形，例如《物权法》第一百二十九条的土地承包
经营权、第一百五十八条的地役权等。
根据2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》规定，自本条例施行后，我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。需要登记的不动产物权包括：(1)集体土地所有权；(2)房屋等建筑物、构筑物所有权；(3)森林、林木所有权；(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(5)建设用地使用权；
(6)宅基地使用权；(7)海域使用权；(8)地役权；(9)抵押权；(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。值得注意的是，上述不动产物权均在登记之列，只不过登记效力各有不同，有的非经登记不得生效，有的非经登记不得对抗善意第三人。
根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，登记类型主要包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记与查封登记。
首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。
变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需登记。在下列情形下，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：(1)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；(2)不动产的坐落、界址、用途、面积等状
况变更的；(3)不动产权利期限、来源等状况发生变化的；(4)同一权利人分割或者合
并不动产的；(5)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化
的；(6)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
(7)地役权的利用目的、方法等发生变化的；(8)共有性质发生变更的；(9)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。在下列情形下，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：(1)买卖、互换、赠与不动产的；(2)以不动产作价出资(入股)的；(3)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利
发生转移的；(4)不动产分割、合并导致权利发生转移的；(5)继承、受遗赠导致权利
发生转移的；(6)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；(7)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；(8)因主债权转移引起不动产
抵押权转移的；(9)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；(10)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
不动产权利消灭时，需要办理注销登记。属于注销登记的情形包括：
(1)不动产灭失的；
(2)权利人放弃不动产权利的；
 
 
 
 

本文作者-滇创财务